Tutto quello che dovete sapere

La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Se l’assemblea non provvede, la nomina può essere disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

L’amministratore può essere revocato dall’assemblea in ogni momento. La revoca e la nomina del nuovo amministratore devono essere deliberate con le maggioranze previste per la nomina dell’amministratore. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni deve deliberare anche sulla nuova nomina. Riferimenti: art. 1129 c.c.; art. 1136 c.c.

Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore uscente deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini. Deve inoltre eseguire le attività urgenti necessarie per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a compensi ulteriori. Riferimenti: art. 1129 c.c.

L’assemblea straordinaria può essere richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni, i condomini richiedenti possono procedere direttamente alla convocazione. Riferimenti: art. 66 disp. att. c.c.

Devono essere consegnati i documenti relativi alla gestione condominiale: registri condominiali, verbali, rendiconti, documentazione contabile, contratti, pratiche tecniche, dati dei fornitori, documenti bancari, polizze, fatture e ogni altro atto necessario alla continuità della gestione. Riferimenti: art. 1129 c.c.; art. 1130 c.c.; art. 1130-bis c.c.

L’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata, salvo revoca o diversa decisione dell’assemblea nei casi previsti dalla legge. Riferimenti: art. 1129 c.c.

L’amministratore esegue le deliberazioni dell’assemblea, cura l’osservanza del regolamento condominiale, disciplina l’uso delle cose comuni, riscuote i contributi, eroga le spese necessarie, compie gli atti conservativi delle parti comuni e cura la tenuta dei registri condominiali. Riferimenti: art. 1130 c.c.

Sì. All’atto della nomina e a ogni rinnovo, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, il locale dove si trovano i registri condominiali e i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne visione. Riferimenti: art. 1129 c.c.

Sì. Al momento dell’accettazione della nomina e del rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. La mancata indicazione può comportare la nullità della nomina. Riferimenti: art. 1129 c.c.

Per richiedere un preventivo è utile indicare il numero di unità immobiliari, la presenza di autorimesse o pertinenze, gli impianti comuni, i servizi attivi, l’ultimo rendiconto disponibile, eventuali lavori in corso e le principali esigenze del condominio.

Sì. Anche quando la nomina non è obbligatoria per legge, i condomini possono decidere di nominare un amministratore se ritengono utile affidare la gestione a un soggetto incaricato. Riferimenti: art. 1129 c.c.; art. 1136 c.c.

Il condomino può consultare la documentazione relativa alla gestione condominiale, compresi rendiconti, documenti giustificativi di spesa, verbali, registri condominiali e documenti contabili. Riferimenti: art. 1129 c.c.; art. 1130 c.c.; art. 1130-bis c.c.

Il rendiconto deve contenere le voci di entrata e di uscita, ogni dato relativo alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve. Deve essere redatto in modo da consentire una verifica chiara e immediata. Riferimenti: art. 1130-bis c.c.

Le scritture e i documenti giustificativi relativi alla gestione condominiale devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. Riferimenti: art. 1130-bis c.c.

Il rendiconto annuale viene sottoposto all’approvazione dell’assemblea. L’assemblea ordinaria deve essere convocata annualmente per deliberare sugli argomenti previsti dalla legge, compresa l’approvazione del rendiconto. Riferimenti: art. 1135 c.c.; art. 1130-bis c.c.

Il bilancio preventivo indica le spese previste per la gestione futura del condominio, come utenze, fornitori, manutenzioni ordinarie, assicurazioni, compenso dell’amministratore e altri costi ricorrenti. Serve a determinare le quote da versare durante l’esercizio. Riferimenti: art. 1135 c.c.; art. 1123 c.c.

Il conguaglio è il risultato del confronto tra le somme preventivate e versate durante l’anno e le spese effettivamente sostenute. Può essere a debito o a credito del condomino, in base al rendiconto approvato. Riferimenti: art. 1130-bis c.c.; art. 1123 c.c.

Sì. L’amministratore deve far transitare le somme ricevute o erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Riferimenti: art. 1129 c.c.

L’avviso di convocazione deve contenere l’ordine del giorno e indicare luogo e ora della riunione. Deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Riferimenti: art. 66 disp. att. c.c.

L’assemblea straordinaria può essere convocata dall’amministratore quando lo ritiene necessario o quando ne fanno richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni, i condomini richiedenti possono convocarla direttamente. Riferimenti: art. 66 disp. att. c.c.

In prima convocazione l’assemblea è validamente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino la maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio. Riferimenti: art. 1136 c.c.

In seconda convocazione l’assemblea è validamente costituita con l’intervento di almeno un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio. Riferimenti: art. 1136 c.c.

In seconda convocazione, le delibere ordinarie sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Per alcune materie sono previste maggioranze più elevate. Riferimenti: art. 1136 c.c.

Sì. Ogni condomino può intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta. Nei condomini con più di venti condomini, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. L’amministratore non può ricevere deleghe. Riferimenti: art. 67 disp. att. c.c.

No, quando la legge richiede una deliberazione assembleare, la semplice raccolta di firme non sostituisce la convocazione, la discussione e la verbalizzazione dell’assemblea. Le firme possono avere valore come richiesta o manifestazione di volontà, ma non sempre sostituiscono la delibera. Riferimenti: art. 66 disp. att. c.c.; art. 1136 c.c.

Le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere impugnate davanti all’autorità giudiziaria. Il termine ordinario è di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione per gli assenti. Riferimenti: art. 1137 c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi comuni e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Riferimenti: art. 1123 c.c.

No. Se una cosa comune è destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne, salvo diversa disposizione del regolamento o di specifiche tabelle. Riferimenti: art. 1123 c.c.

Le spese per la manutenzione e sostituzione di scale e ascensori sono sostenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La ripartizione avviene per metà in ragione del valore delle singole unità e per metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, salvo diversa convenzione. Riferimenti: art. 1124 c.c.

Le spese per la conservazione delle parti comuni sono normalmente ripartite secondo i millesimi di proprietà, salvo criteri specifici previsti dalla legge, dal regolamento condominiale o dalle tabelle applicabili. Per lavori straordinari l’assemblea deve deliberare la spesa e costituire il fondo speciale previsto dalla legge. Riferimenti: art. 1123 c.c.; art. 1135 c.c.

Il mancato pagamento delle quote può portare ad azioni di recupero del credito. Per la riscossione dei contributi approvati, l’amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. La morosità può inoltre incidere sulla gestione finanziaria del condominio. Riferimenti: art. 63 disp. att. c.c.; art. 1129 c.c.

Salvo dispensa dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Riferimenti: art. 1129 c.c.; art. 63 disp. att. c.c.

I creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini morosi. L’amministratore deve comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi. Riferimenti: art. 63 disp. att. c.c.

Le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale delle singole unità immobiliari rispetto all’edificio. Sono utilizzate per ripartire molte spese condominiali e per calcolare il valore necessario ai fini delle maggioranze assembleari. Riferimenti: art. 68 disp. att. c.c.; art. 1123 c.c.; art. 1136 c.c.

Le tabelle possono essere rettificate o modificate nei casi previsti dalla legge, ad esempio quando risultano conseguenza di errore o quando, per mutate condizioni di una parte dell’edificio, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. Riferimenti: art. 69 disp. att. c.c.

I lavori di manutenzione straordinaria sono deliberati dall’assemblea. La delibera deve approvare l’intervento e la relativa spesa. Per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni deve essere costituito un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, salvo le modalità previste dalla legge per pagamenti progressivi. Riferimenti: art. 1135 c.c.; art. 1136 c.c.

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria senza autorizzazione dell’assemblea, salvo che rivestano carattere urgente. In questo caso deve riferirne nella prima assemblea utile. Riferimenti: art. 1135 c.c.

In presenza di un pericolo sulle parti comuni occorre intervenire per mettere in sicurezza l’area e prevenire danni a persone o cose. Se l’intervento è urgente, può essere disposto anche prima della delibera, con successiva informazione all’assemblea. Riferimenti: art. 1130 c.c.; art. 1135 c.c.; art. 2051 c.c.

Gli impianti all’interno degli edifici devono essere realizzati e mantenuti nel rispetto della normativa tecnica e della disciplina sulla sicurezza degli impianti. Gli interventi devono essere eseguiti da imprese abilitate e, nei casi previsti, devono essere accompagnati da dichiarazione di conformità. Riferimenti: D.M. 37/2008.

Gli ascensori sono soggetti a manutenzione e verifiche periodiche secondo la normativa specifica. Il proprietario dello stabile o il suo legale rappresentante deve assicurare la manutenzione dell’impianto e le verifiche previste dalla legge. Riferimenti: D.P.R. 162/1999.

Le norme di prevenzione incendi possono riguardare autorimesse, centrali termiche, edifici con determinate caratteristiche di altezza o impianti particolari. L’obbligo dipende dalle caratteristiche concrete dell’edificio e dalle attività soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco. Riferimenti: D.P.R. 151/2011; D.M. 3 agosto 2015 e successive modifiche; regole tecniche applicabili.

L’installazione deve rispettare le norme sugli impianti, la sicurezza antincendio quando applicabile, il regolamento condominiale e l’eventuale incidenza sulle parti comuni. Se l’intervento riguarda parti comuni, occorre valutare la necessità di comunicazione o delibera assembleare. Riferimenti: art. 1120 c.c.; art. 1122 c.c.; D.M. 37/2008; D.P.R. 151/2011, se applicabile.

Sono parti comuni, salvo diverso titolo, le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, scale, portoni, cortili, facciate, aree destinate a parcheggio, locali per servizi comuni e impianti comuni fino al punto di diramazione verso le proprietà individuali. Riferimenti: art. 1117 c.c.

Ogni condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Riferimenti: art. 1102 c.c.

Il condomino può eseguire opere nella propria unità immobiliare, ma non deve arrecare danno alle parti comuni, pregiudicare la stabilità o la sicurezza dell’edificio, né alterarne il decoro architettonico. In caso di opere che possano incidere sulle parti comuni, deve essere data preventiva notizia all’amministratore. Riferimenti: art. 1122 c.c.

L’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per l’accesso a flussi informativi è consentita nei limiti previsti dalla legge. L’intervento deve arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle proprietà individuali, preservando il decoro dell’edificio. Riferimenti: art. 1122-bis c.c.

La chiusura di balconi o la realizzazione di verande può richiedere verifiche edilizie, urbanistiche, paesaggistiche e condominiali. In Provincia autonoma di Trento occorre verificare la disciplina provinciale in materia di governo del territorio, il regolamento edilizio comunale e l’eventuale incidenza su decoro, parti comuni e diritti degli altri condomini. Riferimenti: art. 1122 c.c.; art. 1120 c.c.; Legge provinciale Trento 4 agosto 2015, n. 15; disciplina edilizia del Comune competente.

Le immissioni di rumore, odori o altri disturbi non devono superare la normale tollerabilità, valutata anche in base alla condizione dei luoghi. Possono inoltre applicarsi il regolamento condominiale e le norme comunali. Le contestazioni devono essere documentate. Riferimenti: art. 844 c.c.; regolamento condominiale; regolamenti comunali applicabili.

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento che contenga le norme sull’uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sulla tutela del decoro dell’edificio e sull’amministrazione. Riferimenti: art. 1138 c.c.

Nei rapporti con il condominio il riferimento principale resta il proprietario dell’unità immobiliare. Nei rapporti interni tra proprietario e inquilino, la ripartizione dipende dal contratto di locazione e dalla legge sulle locazioni. In generale, molte spese ordinarie possono essere poste a carico dell’inquilino, mentre le spese straordinarie restano normalmente a carico del proprietario, salvo accordi validi diversi. Riferimenti: Legge 392/1978, art. 9; contratto di locazione.

L’inquilino ha diritto di voto, al posto del proprietario, nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Riferimenti: Legge 392/1978, art. 10.

L’amministratore gestisce il rapporto contabile del condominio verso i proprietari, salvo diverse modalità organizzative deliberate o concordate. La ripartizione interna tra proprietario e inquilino dipende dal contratto di locazione e dalla normativa sulle locazioni. Riferimenti: Legge 392/1978, art. 9; art. 1123 c.c.

Salvo patto contrario, le spese del servizio di portineria sono a carico dell’inquilino nella misura prevista dalla legge sulle locazioni. Restano comunque da verificare il contratto di locazione, la natura della spesa e il riparto approvato. Riferimenti: Legge 392/1978, art. 9.

Nei rapporti tra proprietario e inquilino, le spese ordinarie e di uso dei servizi comuni possono essere poste a carico dell’inquilino secondo la legge e il contratto di locazione. Le spese straordinarie o strutturali restano normalmente a carico del proprietario, salvo patti specifici. Riferimenti: Legge 392/1978, art. 9; contratto di locazione.

Per questioni relative al contratto di locazione l’inquilino deve rivolgersi al proprietario. Per segnalazioni pratiche relative a parti comuni o servizi comuni può comunicare con l’amministratore, fermo restando che le decisioni assembleari e gli obblighi contributivi riguardano principalmente il proprietario. Riferimenti: Legge 392/1978, art. 9 e art. 10; art. 1130 c.c.